Fundamentos de la Ley de Vallas

Las discrepancias entre los nuevos estudios de propiedad y las líneas divisorias de larga data son cada vez más frecuentes. Esto se debe en gran medida a los modernos métodos topográficos. Antiguamente, las líneas de demarcación y las vallas que las marcaban solían seguir los contornos naturales del terreno. Ahora, las tecnologías GPS pueden ir a cualquier parte: a través de arroyos, colinas y árboles, y marcar con precisión las líneas fronterizas. ¿Qué significa esto para el agricultor al que le dicen que una nueva medición muestra que el lindero corta por su lado una antigua línea de propiedad? ¿Debe el agricultor renunciar sin más a esa tierra? Los agricultores tienen opciones para resolver a su favor este tipo de litigios de lindes.

Minnesota and Wisconsin partition fence laws: “Fence viewers” don’t decide boundary disputes

Una valla divisoria es una valla en la línea limítrofe entre dos propiedades que utilizan ambos propietarios. Las leyes estatales y locales sobre vallas divisorias establecen los parámetros de altura de las vallas, tipos de materiales, etc. En ocasiones, los propietarios colindantes acaban en desacuerdo sobre estas vallas compartidas, como por ejemplo, si debe construirse, quién debe pagará y quién es responsable de mantenerla. Para resolver estas disputas, las leyes sobre vallas de separación designan a los cargos electos como «supervisores de vallas» de su dominio (por ejemplo, los supervisores de una ciudad son los observadores de la valla de esa ciudad). Los supervisores de vallas no están autorizados a resolver disputas sobre la línea divisoria, ni sobre dónde debe situarse la valla divisoria. Si los vecinos se ven envueltos en una disputa sobre sus lindes, tendrán que resolverla ellos mismos o llevarla a los tribunales.

Seguiremos la historia ficticia de los Hill y los Rhode a lo largo de esta guía para ayudar a poner en relieve algunas particularidades clave de los litigios fronterizos en los que intervienen nuevos levantamientos topográficos.

Los Hill llevan más de 40 años viviendo en sus tierras de labranza. La propiedad colindante fue adquirida recientemente por los Rhode, habitantes de la ciudad que planean trasladarse algún día al campo. Cumpliendo todas las formalidades de las transacciones inmobiliarias, los Rhode hicieron inspeccionar la propiedad inmediatamente después del cierre del fideicomiso. El estudio reveló que la línea divisoria a lo largo del lado este de la propiedad estaba a unos 6 metros de donde se encuentra la valla de separación. Hace más de 30 años, los Hill plantaron una hilera de árboles caducifolios dentro de esta zona de 6 metros como cortavientos. Les indigna la idea de perder esta parte de su propiedad. ¿Qué opciones tienen?

Recibir la noticia de que puede perder parte de su propiedad es ciertamente frustrante. Es tentador actuar de inmediato enfrentándose al nuevo vecino con argumentos y amenazas, o pasar por alto cualquier conversación y dirigirse directamente a los tribunales. Sin embargo, adoptar un enfoque más racional y estratégico puede dar sus frutos al final, y tal vez evitar convertir al vecino en enemigo.

Considere cuánto vale realmente la zona en litigio

Un buen primer paso es preguntarse qué está en juego. Por supuesto, tendrá que evaluar las implicaciones financieras. Si se pierde la zona en litigio, ¿afectará drásticamente al valor de su propiedad? ¿Existen mejoras en la zona, como edificios, cultivos, cortavientos, vallas, etc.? En caso afirmativo, ¿cuánto valen estas mejoras? ¿Es factible trasladarlas?

También puede merecer la pena considerar las implicaciones emocionales. Las disputas acaloradas entre vecinos pueden ser perturbadoras para uno mismo, para las familias implicadas y para toda la comunidad. ¿Puede resolverse el problema sin crear hostilidad? ¿Estás dispuesto a intentar encontrar puntos en común para minimizar el estrés emocional? Puede que decida que, al final, luchar con vehemencia por la zona en cuestión no merece la pena.

Considere sus opciones legales

Opción #1: Posesión adversa

Cuando se trata de litigios de lindes, un concepto jurídico que conviene conocer es la posesión adversa. En virtud de la posesión adversa, un propietario puede obtener la titularidad de partes de la propiedad colindante si se cumplen determinados factores, independientemente de lo que diga cualquier escritura o estudio topográfico autorizado. En Minnesota y Wisconsin, los factores necesarios para la posesión adversa están establecidos tanto por la ley como por los tribunales. En resumen, el terrateniente tiene que haber estado:

• Utilizado la propiedad con la impresión de que no era necesario ni se había recibido permiso del propietario colindante;

• cargo de la propiedad de forma funcional y real, y no sólo pasar de vez en cuando;

• Utilizando la propiedad en exclusiva (ni el propietario colindante ni ninguna otra persona que pudiera haber alegado ser propietaria del terreno lo utilizaba);

• Utilizado la propiedad de forma abierta y visible (no de forma encubierta); y

• Utilizado la propiedad durante al menos 15 años en Minnesota o 20 años en Wisconsin.

La posesión adversa no es un tema jurídico fácil, y es necesario consultar a un abogado para aplicarlo a una situación concreta. Si los criterios anteriores parecen potencialmente favorables para un agricultor, éste debe hablar con un abogado lo antes posible.

Volvamos a los Hill y los Rhode para ver cómo puede evolucionar la posesión adversa. En primer lugar, los Hill no creían necesitar ni pidieron permiso a su vecino para construir el cortavientos al otro lado de la línea divisoria. Eso es porque todos pensaban que la valla divisoria marcaba la línea divisoria. Los árboles caducifolios maduros probablemente se considerarían lo suficientemente importantes como para cumplir el factor de posesión real. Sólo los Hill utilizan esta zona, por lo que la posesión es exclusiva. Los árboles están claramente a la vista de todos, incluidos los Rhode cuando decidieron comprar la propiedad. Los Hill plantaron el cortavientos hace más de 30 años, es decir, dentro del plazo exigido. Es probable que un tribunal concluya que se cumplen todos los factores. Probablemente, los Hill podrían obtener la titularidad de esa porción de terreno alegando posesión adversa.

Opción #2: Servidumbre preceptiva

Los Hill podrían intentar obtener una servidumbre preceptiva hasta los 6 metros con el cortavientos. Una servidumbre preceptiva les daría derecho legal a utilizar el camino. Sin embargo, no obtendrían el título legal de propiedad. Muchos agricultores están familiarizados con la idea de una servidumbre de paso; por ejemplo, los Hill podrían haber cedido a los vecinos del lado opuesto (los Sky) una servidumbre para un acceso para el vehículo. En general, una servidumbre es el permiso para utilizar la propiedad de otro de una manera muy formal. Una servidumbre preceptiva es diferente en el sentido de que las dos partes no tienen que estar de acuerdo necesariamente sobre la servidumbre. Mientras que los Hill aceptaron dar a los Sky una servidumbre de paso, los Rhode no tienen que aceptar dar a los Hill una servidumbre preceptiva para usar el cortavientos. Los Hill pueden «forzarla», por así decirlo, a través del proceso legal. El proceso es como el de adquisición del título por posesión adversa, salvo que los Hill no necesitan demostrar que se apoderaron de la propiedad de forma real y funcional.

Conocer el trasfondo jurídico no es suficiente para el agricultor. Si hay un litigio, no basta con saber lo que dice la ley: hay que incorporarlo a una estrategia para resolverlo. Una vez que haya considerado el valor del litigio y tenga una idea de su situación jurídica, podrá evaluar mejor sus opciones. A continuación se ofrece una visión general de algunas formas de lograr una resolución. Dependiendo de sus circunstancias, puede optar por una de estas opciones o por una combinación de ellas.

Negociar una línea de demarcación acordada y preparar una escritura de renuncia

Siempre puedes hablar con tus vecinos para ver si te ceden voluntariamente la titularidad legal del terreno. Si cree que puede alegar la posesión adversa o una servidumbre preceptiva, informar a sus vecinos de la doctrina legal y de cómo los hechos se alinean a su favor puede ayudar a persuadirles. Con un poco de habilidad de negociación, o poniendo algo de valor sobre la mesa, puede que consiga convencer a su vecino para que acepte una línea de demarcación duradera. Cuando comprenda su posición jurídica, podrá planificar mejor una estrategia de negociación.

Si consigue llegar a un acuerdo, deberá asegurarse de hacerlo constar en las escrituras. Para ello, cada vecino debe preparar una escritura de renuncia. Las escrituras de renuncia deberán describir la línea divisoria de la forma más clara y precisa posible para evitar cualquier confusión futura. Las escrituras de renuncia deberán firmarse y legalizarse ante un notario, y presentarse en la oficina de registro del condado. Esto lo hará oficial y notificará a todos los futuros propietarios la ubicación de la línea divisoria legal. El asesoramiento de un abogado es vital a la hora de preparar las escrituras de renuncia para asegurarse de que todo se hace de manera correcta.

Los agricultores que se planteen este proceso deben tener especial cuidado si la propiedad que se transfiere implica una hipoteca. Puede que el titular de la hipoteca deba ser notificado y proveer su permiso de antemano. Algunas hipotecas tienen cláusulas que permiten a la entidad hipotecaria exigir el pago íntegro e inmediato de todo el préstamo si se transfiere incluso una mínima parte de la propiedad. Una escritura de renuncia transfiere propiedad, y podría activar esta cláusula que obliga al agricultor a pagar de inmediato.

Llamar a un mediador para resolver el conflicto

Los vecinos podrían plantearse recurrir a un tercero independiente y neutral para que les ayude a resolver la discrepancia de lindes. Esto puede hacerse como primer paso o, puede entrar en juego si las partes son incapaces de resolver el asunto por sí mismas con éxito.

Optar por la mediación puede ser una buena manera de preservar la relación y descubrir soluciones no evidentes para los directamente implicados. Un buen mediador ayudará a centrar la atención en los aspectos prácticos de la discrepancia de límites, lo que puede ayudar a mantener a raya los ataques personales y los estallidos emocionales. La mediación suele ser menos costosa que un litigio prolongado y lleva menos tiempo. El mediador no tiene por qué ser un profesional. Puede ser otro vecino o un miembro respetado de la comunidad. Si los vecinos optan por esta vía y llegan a un acuerdo, tendrán que preparar y registrar las escrituras de renuncia a la propiedad, tal y como se ha explicado anteriormente.

Llevar el asunto a los tribunales

No cabe duda de que los agricultores pueden recurrir al proceso judicial para lograr una resolución definitiva. Estas «demandas» suelen denominarse «acción de reserva de dominio». Esta opción es probablemente la más cara y la que lleva más tiempo, ya que implica contratar a un abogado y seguir procedimientos detallados. El juez puede ordenar que se realice otra encuesta, lo que supondrá un gasto adicional y tal vez cree aún más conflictos. Si el agricultor tiene éxito en los tribunales, la orden o decreto del tribunal deberá presentarse en la oficina del registrador del condado para hacer oficial cualquier transferencia del título de propiedad y de la línea divisoria, de modo que todos los futuros propietarios lo sepan sin lugar a dudas.

¿Cubrirá el seguro del título el litigio?

La mayoría de las pólizas de seguro de título tienen una exclusión para los litigios de lindes. No obstante, no está de más revisar la póliza o ponerse en contacto con el agente de seguros para preguntar si ofrecen representación legal para resolver el litigio.

Cuando surge cualquier discrepancia sobre una línea divisoria, lo mejor suele ser, si es posible, mantener abiertas las líneas de comunicación con el vecino. Lo más probable es que el vecino tenga interés en resolver el asunto sin hostilidad, y la comunicación abierta es una buena forma de garantizarlo. Además, las discrepancias con los límites de propiedades parecen empeorar con el tiempo. Al vender el terreno pueden surgir todo tipo de complicaciones y problemas que pueden afectar a futuros propietarios. Es mejor tomarse el tiempo necesario para resolver oficialmente el asunto de una vez por todas.

Para más consejos sobre negociaciones, consulte la Guía del agricultor para negociar y redactar acuerdos de Farm Commons