Aspectos básicos de la terminación del arrendamiento de tierras agrícolas

Nos referiremos a la siguiente historia ficticia en todo momento para ayudar a explicar algunos de los matices e implicaciones legales de la rescisión de un contrato de arrendamiento.

El granjero Kelly arrienda cinco acres de tierra de labranza al terrateniente Jack. Jack tiene más de 80 años y hace más de una década que no utiliza la tierra. Cuando Kelly propuso a Jack arrendar el terreno, este último se mostró encantado. Le dijo que podía cultivar la tierra todo el tiempo que quisiera. Acordaron que 500 dólares por temporada sería una tarifa justa. Jack escribió los términos básicos en un bloc de notas: “Jack acepta alquilar a Kelly dos hectáreas de sus tierras de labranza situadas en 456 Super Lane por 500 dólares. El alquiler vence el 1 de junio”. Jack y Kelly rubricaron el papel.

Kelly cultivó la tierra durante dos temporadas, pero tuvo dificultades para llegar a fin de mes. A principios de octubre, ella y Jack charlaron sobre cómo iban las cosas. Kelly compartió sus retos y le preguntó a medias si estaría dispuesto a bajar el alquiler a 400 dólares para la próxima temporada. Ella le aseguró que encontraría la manera de hacer que los 500 dólares funcionaran si él no podía aceptar los 400 dólares. Dijo que lo pensaría. El invierno pasó volando y Kelly no sabía nada de Jack. A mediados de abril Kelly empezó a preparar los campos. A principios de mayo, Jack se presentó y le dijo a Kelly que había encontrado a otra persona para alquilar la tierra por 1,000 dólares y le deseó suerte para encontrar otra tierra que cultivar la próxima temporada y las siguientes. ¿Cuáles son las opciones de Kelly?

Si la duración del contrato de arrendamiento por escrito es igual o superior a un año, es necesario firmarlo por escrito

La ley, tanto en Minnesota como en Wisconsin, exige específicamente que los contratos de arrendamiento de un año o más se formalicen por escrito para que sean exigibles o se confirmen en los tribunales. Lo anterior se debe al “estatuto de fraudes”, que esencialmente exige que los acuerdos importantes consten por escrito para demostrar que realmente existen.

En resumidas cuentas, si va a arrendar un terreno durante un año o más y desea que su acuerdo tenga fuerza legal, debe constar por escrito. Si el plazo de arrendamiento de las tierras agrícolas es inferior a un año, un arrendamiento verbal es válido y exigible siempre que las partes hayan acordado las condiciones básicas.

La exigibilidad jurídica no es la única razón, ni siquiera la principal, para formalizar por escrito un contrato de arrendamiento de tierras agrícolas. Un acuerdo por escrito puede ayudar a las partes a establecer un respeto mutuo y unas expectativas claras. En última instancia, poner los detalles por escrito ayuda a evitar confusiones y olvidos, lo que permitirá a las partes evitar conflictos en el futuro.

Para que sea válido, el contrato debe especificar los términos básicos, incluida la duración

Un contrato de arrendamiento por escrito no tiene por qué ser un contrato formal. Puede bastar con un trozo de papel rayado; sin embargo, el escrito debe contener detalles suficientes para indicar claramente los términos básicos del acuerdo. Tanto en Wisconsin como en Minnesota, estos términos básicos incluyen:

• Nombres del propietario y del arrendatario

• Descripción del terreno que se va a arrendar

• Importe y forma del alquiler (por ejemplo, importe en metálico, en especie)

• Duración del arrendamiento

• Firmas de las partes

Especificar la duración o el periodo de tiempo del contrato de arrendamiento es fundamental, sobre todo cuando se trata de cuestiones relacionadas con la rescisión del contrato. ¿Es una temporada, un año, 10 años o más? Tenga en cuenta que, en Minnesota, un contrato de arrendamiento no puede durar más de 21 años y, en Wisconsin, no puede durar más de 15 años.

Si la escritura no habla de la duración del contrato, cualquiera de las partes puede rescindirlo “a voluntad”. Por lo general, esto significa que el propietario puede rescindir el contrato en cualquier momento siempre que lo notifique debidamente. En este caso, las leyes de incumplimiento especifican con cuánta antelación una parte debe notificárselo a la otra antes de poner fin al contrato. Sin embargo, ¿por qué dejar que la ley decida? ¿Por qué no negocias y decides tú mismo la duración del contrato?

Si el contrato de arrendamiento fija un plazo, digamos cinco años, el propietario incumpliría el contrato si intentara echar al agricultor antes de tiempo. Es decir, suponiendo que el agricultor pagara el alquiler puntualmente y cumpliera todas las demás cláusulas del contrato. El agricultor podría interponer una demanda y solicitar que el tribunal dicte una orden o mandato judicial para impedir que el terrateniente ponga fin al arrendamiento. Alternativamente, el agricultor podría exigir una remuneración por los daños y perjuicios ocasionados por la rescisión anticipada.

En el caso de Kelly y Jack, el papel de borrador incluye todos los términos básicos excepto la duración del contrato. ¡Esto es problemático! ¿Es una temporada o varias? Aunque Jack pudo haberle dicho a Kelly que podía “cultivar la tierra todo el tiempo que quisiera”, este plazo indefinido no consta por escrito. Lo más probable es que un tribunal concluya que se trata de un contrato de arrendamiento “a voluntad” y que Jack puede, de hecho, rescindir el contrato a su antojo siempre que lo notifique a Kelly dentro del plazo legal.

Si el contrato de arrendamiento no se formaliza por escrito, o el escrito no especifica el plazo, las leyes de incumplimiento establecen con cuánta antelación una parte debe notificar a la otra si desea que el contrato finalice.

En Minnesota, el propietario debe notificar por escrito con tres meses de antelación la rescisión del contrato de arrendamiento. Sin embargo, si el agricultor está obligado a pagar un alquiler mensual, el contrato puede rescindirse con sólo un mes de preaviso por escrito. Si el agricultor no paga el alquiler a tiempo o descuida la propiedad, el propietario puede rescindir el contrato con sólo 14 días de preaviso por escrito.

En Wisconsin, si el uso del terreno es agrícola, el propietario debe avisar al agricultor con al menos 90 días de antelación para rescindir el contrato de arrendamiento. Si el agricultor no paga el alquiler a tiempo o descuida la propiedad, el propietario puede rescindir el contrato con sólo cinco días de preaviso por escrito.

Si el terrateniente no se lo notifica debidamente, por escrito, y en el plazo previsto por la ley-, el agricultor puede emprender acciones legales para proteger su derecho a permanecer en la tierra.

La granjera Kelly puede exigir que el terrateniente Jack le avise por escrito con tres meses de antelación en Minnesota y con 90 días de antelación en Wisconsin. En otras palabras, no puede simplemente acercarse a ella a principios de mayo y decirle que debe marcharse inmediatamente. Como mínimo, podría quedarse hasta principios de agosto.

Por lo general, es mejor que sean las propias partes las que decidan cómo quieren que se desarrolle todo esto.

En consecuencia, un contrato de arrendamiento por escrito debe establecer claramente un protocolo para renovar o poner fin al contrato al final del plazo acordado. Si el contrato es por un año, ¿se renovará automáticamente a menos que una de las partes notifique a la otra que no quiere que continúe? O, ¿se extinguirá automáticamente a menos que las partes acuerden mutuamente que desean que continúe? En cualquier caso, ¿con cuánta antelación deben notificárselo las partes? Algunos agricultores preferirían saber antes de octubre si podrán cultivar la tierra la primavera siguiente. Esto les da tiempo de sobra para encontrar otra opción en caso de que no se renueve el contrato. Antes de firmar un contrato de arrendamiento, los agricultores deben intentar negociar lo que más les convenga y asegurarse de que queda por escrito.

Supongamos que Kelly y Jack se sientan a redactar un minucioso contrato de alquiler. Kelly podría haber insistido en que el contrato se renovara automáticamente a menos que alguna de las partes notificara su rescisión antes del 1 de octubre. Si este fuera el caso, Jack estaría violando el contrato de arrendamiento si de repente intentara echarla del terreno en mayo.

¿Qué ocurre con las mejoras del terreno, incluidas las cosechas sin cosechar y la labranza, cuando se rescinde el contrato de arrendamiento?

Los cultivos en tierras arrendadas se consideran propiedad personal del agricultor. Por lo general, si el terrateniente rescinde el contrato de arrendamiento antes de que el agricultor haya cosechado los cultivos, éste conserva el derecho a acceder a la tierra para recoger dichos cultivos. Alternativamente, la agricultora podría insistir en que el terrateniente le pague el valor neto de la cosecha. Si el propietario permite que el agricultor recoja los cultivos, tiene derecho a cobrar al agricultor el alquiler al valor de mercado por el uso de la propiedad hasta que se recoja la cosecha.

El laboreo también es una mejora que las partes pueden considerar incluir en el contrato de arrendamiento. Si la tierra ya está labrada cuando finaliza el arrendamiento, el propietario puede cobrar más al siguiente agricultor que la alquile. Para evitar esa ganancia inesperada para el propietario, y para compensar a la agricultora por su energía y los costes de labrar la tierra, la agricultora podría pedir una reducción del alquiler del último mes o una remuneración directa por los costos incurridos.

A menos que las partes acuerden otra cosa, el agricultor también tiene derecho a llevarse cualquier estructura temporal, como casetas de cultivo, equipos, sistemas de riego u otro capital por el que haya pagado, siempre que la retirada no cause daños permanentes a la propiedad. Por ejemplo, si el agricultor instalara un cobertizo o invernadero portátil, podría llevárselo consigo. Si el invernadero o cobertizo se construyó sobre unos cimientos fijados permanentemente al suelo, es probable que se considere propiedad personal del propietario. El agricultor debe indemnizar al propietario si se producen daños en la propiedad por retirar algo.

Conclusión

En lo que respecta a la rescisión, la mejor práctica consiste en ser proactivo, negociando por adelantado con el propietario las cuestiones relativas a la rescisión del contrato de arrendamiento y dejándolo por escrito. Esto requiere una preparación concienzuda al inicio de la relación de arrendamiento. Si desea orientación sobre los temas a tratar y las estrategias de negociación, lea Estrategias para la creación de un contrato de arrendamiento agrícola.