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¿Está pensando en arrendar tierras agrícolas, ya sea como arrendatario o como propietario? Si es así, tomarse el tiempo para pensar cómo quiere que sea su contrato de arrendamiento le ayudará a fortalecer su resiliencia jurídica.
El mejor contrato de arrendamiento entre un agricultor y un propietario es aquel que tiene en cuenta las necesidades, objetivos y expectativas de cada una de las partes involucradas. Idealmente, este tipo de contrato es el producto de una clara comunicación y entendimiento entre los interesados y crea vías proactivas para resolver los problemas que puedan surgir a lo largo de la relación. De este modo, un arrendamiento es un mecanismo para llegar a un acuerdo (literalmente) sobre cómo operará la relación de acceso a la tierra. Es importante saber que si no llegan a un trato sobre las necesidades y expectativas, puede ser un indicio útil de que tal vez no sea la relación de arrendamiento adecuada para ustedes.
En lo que respecta a las tierras agrícolas, en términos muy básicos, un arrendamiento es un acuerdo entre el propietario de la tierra y el agricultor, por el cual éste último obtiene el derecho exclusivo a utilizarla. En algunos casos, puede haber varios agricultores colaborando juntos y trabajando con el mismo propietario. Una vez que las partes se ponen de acuerdo sobre los términos y condiciones, hacen el contrato de arrendamiento. Este arreglo puede ser verbal (un apretón de manos) o puede formalizarse por escrito. Sin embargo, es mucho más difícil y costoso hacer valer un contrato verbal de arrendamiento en los tribunales que uno realizado por escrito. A su vez, es más difícil recordar los términos del acuerdo cuando no hay nada apuntado. Esta combinación puede suponer un dolor de cabeza que cueste caro cuando surja un litigio.
Si tiene un contrato verbal de arrendamiento, puede que la relación de amistad con la otra persona sea una tranquilidad para usted. Sin embargo, poner por escrito el trato contribuirá en gran medida a aumentar su resiliencia, ya que por más que considere que tanto usted como la otra parte se llevan bien, un contrato de arrendamiento por escrito puede ser beneficioso para ambos. ¿Por qué? Porque se trata de una relación comercial y al redactar el acuerdo se preserva la memoria de los involucrados sobre las expectativas y responsabilidades en este asunto. El proceso de redacción de un contrato de arrendamiento es una oportunidad creativa para explorar contingencias como las responsabilidades de mantenimiento y reparaciones, y cómo resolverá las disputas en caso de que se produzcan. Además, otras personas, como herederos o prestamistas, pueden necesitar documentación sobre el acuerdo. ¡Redactar un contrato de arrendamiento por escrito no tiene ninguna desventaja!
Si no dispone de un contrato de arrendamiento riguroso por escrito que aborde sus necesidades y preocupaciones particulares, debe saber que la ley intervendrá para dictar las condiciones del contrato. Cada Estado tiene sus propias normas “por defecto” que se aplican como respaldo cuando las partes implicadas no definen sus propios términos del arrendamiento.
Por ejemplo, la legislación estatal suele establecer que cualquiera de las partes puede rescindir el contrato “a voluntad”. Por lo general, esto significa que el propietario puede invalidar el contrato en cualquier momento siempre que lo notifique debidamente (por ejemplo, con 30 días de antelación). ¿Se ajusta a sus necesidades? Si no es así, asegúrese de tener un contrato de arrendamiento por escrito que especifique de manera exacta cuándo y cómo se puede rescindir antes de tiempo. Y también asegúrese de estar conforme con los detalles, incluidas las condiciones (¿cuándo es correcto rescindir antes de tiempo?) y las obligaciones (¿qué tiene que hacer cada parte por la otra en caso de una rescisión anticipada?). Tener los procesos y expectativas claras le ayudarán a aliviar sus temores y también a evitar aspectos negativos, ya que ambas partes comprenden los costes de los mismos.
Como usted bien sabe, en las negociaciones hay un desequilibrio de poder inherente entre el agricultor arrendatario y el propietario arrendador. El terrateniente controla algo que el agricultor necesita: la tierra agrícola. Las relaciones honestas y abiertas pueden contribuir en gran medida a mitigar este desequilibrio de poder, pero es algo que el agricultor puede sentir siempre. Si está interesado en el acceso a tierras agrícolas, tómese el tiempo para considerar su nivel de comodidad y evaluar si esta relación es la adecuada para usted. Pregúntese: ¿se siente cómodo pidiendo una reunión? ¿O al plantear una pregunta o una queja? Sus impresiones aquí serán esclarecedoras en cuanto a lo que necesita en términos de comunicación y apoyo, así como la forma en que puede necesitar resguardarse en el futuro.
Por supuesto, la tierra es mucho más que una “propiedad” o “bienes raíces”, tal y como lo entiende la ley. Abarca los ecosistemas, la flora y la fauna, la sabiduría indígena, las tradiciones sagradas y las historias de las familias a lo largo del tiempo y el espacio. En cambio, la ley tiende a reducir su valor a la capacidad de generar riqueza financiera, principalmente para la persona que la posee. Si éste no es su objetivo principal en relación al arrendamiento de tierras agrícolas, la ley esperará que sea muy claro sobre lo que pretende hacer en el terreno si quiere que se respete en un tribunal. Una vez más, esta es la razón por la que un contrato de arrendamiento por escrito en el que se detallen los valores, funciones y responsabilidades particulares del vínculo profesional es clave para la resiliencia.
Si se siente cómodo para proceder con el vínculo profesional en cuanto al acceso a la tierra, es importante detallar las funciones y responsabilidades. En general, el propietario se hace cargo de los impuestos sobre la propiedad y las tasaciones, el seguro de la propiedad y las reparaciones importantes de las infraestructuras. Y en general, el agricultor se hace cargo de los impuestos sobre la producción y las ventas agrícolas, los seguros de propiedad y responsabilidad civil, las reparaciones no relacionadas con las infraestructuras, el mantenimiento, los servicios públicos, las prácticas de conservación, la certificación ecológica y otros detalles operativos del estilo. ¡Decimos “en general” porque los agricultores y los propietarios pueden llegar al acuerdo que más les convenga! Cada granja, agricultor y propietario es diferente. La mejor manera de asegurarse de que todo el mundo está de acuerdo es transmitir esas expectativas, resolver las posibles diferencias y ponerlo todo por escrito en un contrato de arrendamiento.
Aspectos básicos que hay que cubrir: ¿quiénes son las partes involucradas?; ¿qué propiedad se arrienda (incluyendo tanto el terreno como cualquier infraestructura)?; ¿cuándo empieza y termina el arrendamiento?; y ¿cuánto dinero está vinculado al arrendamiento agrícola? Sin embargo, es igual de importante debatir estas otras cuestiones, que es más probable que se olviden o lleven a falsas suposiciones:
¿Existen límites en cuanto al tipo de producción agrícola permitida? ¿Puede el agricultor cultivar pero no criar ganado? ¿Pueden criar de todo excepto abejas? ¿Y si, por ejemplo, sólo quieren cultivar flores?
¿Existen prácticas de protección del territorio que las partes deseen exigirse mutuamente, como la utilización de métodos ecológicos? ¿Tienen algún coste y, en caso afirmativo, quién lo paga?
¿Existen normas específicas para el control de malas hierbas o enfermedades para alguna de las partes?
Si se suministra agua para riego, ¿quién paga el funcionamiento de la bomba y las reparaciones que puedan ser necesarias?
¿Se contempla algún “derecho de adquisición preferente” u “opción de compra” si el propietario decide vender? ¿Se puede convertir el contrato de arrendamiento en un contrato de venta de terrenos? ¿Cuáles son los detalles de este acuerdo, cómo se valorará el terreno y cuál es el procedimiento para ejercer el derecho o la opción?
Estas preguntas son un buen punto de partida, pero hay mucho más que considerar y adaptar a su situación particular. Para consultar la lista completa de 43 preguntas sobre lo que hay que priorizar y discutir entre propietarios y arrendatarios de fincas, lea: Preguntas influyentes para preparar un contrato de arrendamiento agrícola.
Cuando uno se dirige a un propietario o arrendatario potencial para redactar un contrato de arrendamiento debe tener por objetivo llegar a un acuerdo. Puede ser muy útil ensayar las preguntas sobre las que quiere hablar para tener más posibilidades de que lo escuchen y le entiendan. Para practicar, sigua estos 3 pasos:
Identifique el tema de arrendamiento agrícola que desea tratar. Puede ser algo de la lista anterior o cualquier otra cosa que considere prioritaria.
A continuación, escriba la pregunta que desea formular. No lo piense demasiado, intente escribir algo que vaya al meollo de la cuestión.
Por último, analice detenidamente la pregunta que ha redactado y considere lo que sabe sobre la otra parte y su forma de comunicarse. Luego, reformule su pregunta original de un modo que crea que entenderán y estarán dispuestos a escuchar.
Repita este proceso para otras cuestiones prioritarias que desee tratar en las negociaciones del contrato.
Busque un socio o un amigo y practique haciéndole las preguntas reformuladas. Pídales su opinión sobre cómo se sintieron ante las mismas y cómo las interpretaron. Sus comentarios pueden ayudarlo a definir mejor sus preguntas y a elaborar estrategias para la charla con el interlocutor.
Ahora que ya conoce la función de los contratos de arrendamiento por escrito y las cuestiones generales que hay que tratar, es hora de decidir cómo quiere proceder.
¿Quiere tener su contrato por escrito? Si la respuesta es afirmativa, ¡le esperan debates apasionantes e importantes! Si está dispuesto a proceder por su cuenta para debatir los problemas y las preguntas con el propietario/arrendatario y poner por escrito sus conclusiones, ¡mucha suerte! Si desea una lista completa de posibles preguntas, problemas y contingencias que debe tener en cuenta para asegurarse de que está cubriendo todas las bases con un contrato de arrendamiento sólido, lea Preguntas influyentes para preparar un contrato de arrendamiento agrícola. Si prefiere una asistencia paso a paso que le guíe a través de las instancias de discusión, negociación y redacción de un contrato de arrendamiento, utilice nuestro Cuaderno de trabajo del agricultor para crear un documento de gobernanza. Si primero necesita obtener más información sobre el terreno en sí, por ejemplo si alguien más lo utiliza o si existe alguna servidumbre, lea Conceptos Básicos de Diligencia Debida en una Parcela Agrícola. Si desea conocer disposiciones similares a las del alquiler con opción a compra como los derechos de adquisición preferente con opción de compra, vea nuestra serie de tutoriales “Aspectos prácticos y realidades”, Parte 1 y Parte 2.
¿Desea modificar su actual contrato de arrendamiento para abordar las cuestiones clave y lo que desean conjuntamente como agricultor y propietario? Si ha identificado temas que son prioritarios para usted en este momento y desea modificar su contrato de arrendamiento para abordarlos, quizás se sienta preparado para hacerlo por su cuenta. Si es así, es maravilloso… ¡adelante! Si quiere que le ayuden a planificar sus negociaciones y le orienten sobre cómo formular las preguntas antes de mantener esas conversaciones, lea Preguntas influyentes para preparar un contrato de arrendamiento agrícola.
¿Desea primero examinar un modelo de contrato de arrendamiento para hacerse una idea de cómo puede ser? Consulte nuestro Modelo comentado del contrato de arrendamiento agroforestal a largo plazo.
¿Desea explorar las oportunidades y responsabilidades asociadas a los contratos de arrendamiento a largo plazo? Consulte nuestro Manual de arrendamiento agroforestal a largo plazo.
¿Le preocupa la plena aplicabilidad de su contrato de arrendamiento de tierras agrícolas y la protección en un tribunal, si se llega a dar el caso? Si este es su objetivo, no hay otra alternativa que hablar con un abogado. Acuda a un profesional para que le ayude a elaborar un contrato de arrendamiento que le garantice que es plenamente aplicable en su estado.
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